⇒ 2010年より Council of Estate Agencies (CEA) が不動産の新しい指針を発表しました。
こちらによると、特にエージェント費用の制限がなくなりましたが、
以前の慣例を参考としているエージェントはまだ多くいます。
ただし、不動産マーケットが日々上がっていますので、
3500ドル前後まで目安が上がってきています。

2008年度より、シンガポールの不動産の指針を打ち出していた、IEA(Institute of Estate Agents)が不動産エージェントの手数料に対する指針を削除しました。(以下の文をご参照下さい)

以上のことから、公的な指針がありませんが、不動産業界の慣例として次のようになっています。※あくまで参考として下さい。このことが全てのケースに当てはまるわけではありません。

3500ドル程度以下 テナントさん支払い + オーナーさん支払い
3500ドル程度以上 オーナーさん支払い

以下、IEA websiteより(http://www.iea.org.sg/index.cfm?GPID=150)

PRESS RELEASE
Tuesday, 5th August 2008

Removal of IEA's Commission Guidelines

Moving forward IEA will remove IEA’s guidelines in September 2008 and paving the way for industry players and real estate agencies to set their own commission guidelines.

On 18th July 2007, IEA submitted the IEA’s “Professional Fee/Commission for Real Estate Agents/Agencies.” to the Competition Commission of Singapore (CCS) seeking the Commission’s guidance, pursuant to Section 43 of the Competition Act (Cap 50B) on the Notification and Application if it infringes Section 34 of the Competition Act ( Cap. 50B ), which prohibits agreements, decisions by association of undertaking or concerted practices which have the object or effect of preventing, restricting or distorting competition within Singapore.

Many rounds of meetings and discussions took place between IEA and the Competition Commission of Singapore over the period of the year with reference to the IEA Guidelines, the1974 Government Gazette and the rationale for IEA’s introduction of the IEA Professional Fee Guidelines in 1999 and the amendments thereafter.

IEA has always maintained that the Guidelines are non-binding and that real estate agents are free to negotiate fees with their customers. Real estate agents in Singapore are not regulated.

On 25th June 2008, IEA has been advised by the Competition Commission of Singapore (CCS) to remove all elements of fee recommendations and recommendations on fee structures from the Guidelines and any reference to the same in materials that it provides to its members and to the public such that the Guidelines are compliant with the Act.

The CCS noted that IEA in its submission had stated that the IEA Guideline is widely accepted and in practice in the industry today but find it to be the de facto industry standard. IEA has been advised to take the necessary steps to inform our Members, the industry and the public on the abolishment of the Guidelines and relevant materials within three (3) months of the date of issuance of the Guidance. i.e. by 25th September 2008.

The CCS is of the view that the Guideline is harmful to competition, restricting competition in both fee levels and fee structure in the real estate industry and likely to have the object of appreciably restricting competition among real estate agents in the real estate agency market AND that it is IEA’s desire to set industry standard applicable to estate agents and agencies and it affects competition because it enables all participants to predict with a reasonable degree of uncertainty what the pricing policy pursued by their competitors will be.

IEA’s point of view is that we have to comply though we have highlighted to the Competition Commission of Singapore that IEA may not be agreeable to their guidance or assessment which are consistent with decisions by established foreign competition authorities, where the real estate agents are regulated but unlike those in the Singapore who are yet to be regulated.

IEA will be removing the IEA Professional Fee Guidelines and would not advise, encourage or facilitate any discussions, agreements or arrangements on fees amongst IEA members or industry players. We encourage our members and industry players to set their own professional fees/ commission rates and services that they will provide to their customers.

In view of CCS guidance and the removal of the IEA Professional Fees Guidelines, our advice to customers is to do your own due diligence when engaging your next real estate agent AND if you want to choose a professional real estate agent, choose one who is a member of IEA. At least, you will have peace of mind and an avenue for redress if necessary.

IEA maintains that the rationale for the introduction of the Guidelines is meant for better uniformity in fees and as an accepted and approved standard for real estate agents’ remunerations for transactions and to keep the customers informed and avoid over charging. IEA’s 10 year old Professional Fee Guidelines being what it is, is not binding but merely as a point of reference in the real estate industry.

IEA would like to take this opportunity to encourage consumers to engage agents who are members of IEA. Members of IEA adhere to a strict Code of Conduct & Ethics and IEA has a Mediation Board & Disciplinary Board to address any complaints from consumers. Members of IEA are also encourage to subscribe to Professional Indemnity Insurance (P.I) to protect the interests of consumers.

修理について
マイナーリペアといって、契約書で決められた範囲内(150ドル程度まで)でテナントさんは修理や消耗品の交換をしなければなりません。たとえば、電球、蛍光燈など住居に付帯する消耗品の交換業務は一般的にはテナントさんの責任でなされなくてはなりません。それ以外の備品については通常の使用の結果故障した場合はすべて家主の責任と負担で修理することが一般的に決められています。そのため故障は必ずオーナーさんに連絡し(できれば文書で)修理を依頼する必要があります。もしテナントさんがオーナーさんの同意を得ずに勝手に修理した場合は、オーナーさんがその費用負担を拒否することがありますので注意が必要です。なお、 オーナーさんサイドがなかなか修理を行ってくれないケースが多いので、必ず我々にすぐにご相談下さい。
また、一定金額を超えた場合の全額を貸主が負担するのか、その越えた部分のみ貸主が負担するのかをはっきりさせておく必要があります。契約主義ですので、契約内容によって、貸主が不具合修理を手配するのか、又、費用は貸主負担か、借主負担かが決まってきます。

契約中のオーナーサイドのビューイングについて
シンガポールでは不動産投資が活発でしばしば賃貸借期間中に貸主がかわることがあります。そのために貸主が売却する場合に賃貸借期間中でも購入希望者が物件を見にくることがあり、借主はそれを拒むことができない旨の条項が契約書に記載されていますので、その頻度等について確認が必要です。賃貸借契約が切れる場合も同じように次の賃借人を貸主は案内しますので同じような注意が必要です。

諸料金の支払について
水道、電気、ガス、インターネット、電話、テレビライセンス、ケーブルテレビ視聴料等の申込料及び毎月の使用料は、基本的にすべてテナントさんのご負担となります。  
分からないことがあれば、いつでも我々ERA日本人メンバーにご相談下さい。

大切な連絡は全て書面で行ってください
シンガポールでは特に、大切な連絡事項、依頼約束事項は電話や口頭ではなくすべて書面で行なうように気をつけましょう。基本的なことですが習慣言語の違う者同志での口頭でのやりとりは、後に言った、言わないのトラブルに必ずつながります。この場合によくメールを利用する方法がありますが、必ずオリジナルを後で署名入りで郵送してもらう、あるいは郵送するようにしましょう。

コンドミニアムのメンテナンス マネージメントオフィス
彼等は共有部分の管理(修理)に責任を持っていますが、専有部分はオーナーさんの責任です。メンテナンス・マネージャーが善意で修理手配してくれた場合も、費用負担の問題が起こります。まずはオーナーさんと話すのが先決です。
※TOP1年以内の新築は、基本的にマネージメントの負担で修理をしてくれます。

オーナー宛郵便物
テナントさんの善意として、オーナー宛郵便物は保管してあげてください。

お支払いの延滞
家賃支払いが通常14日以上遅れますと、オーナーさんは警告状を発送してきます(催告)。その後も、再度支払いが遅れますと、オーナーさんは契約を解除することが、契約上、又、慣行上、認められています。テナントさんに悪意がなくても、家賃支払い遅れはオーナーさんの資金計画等に影響を与える為、テナントさんは深刻に受け止め、その後、関係がギクシャクする事にもなりますので、ご注意下さい。

鍵の入手・通電・通水
オーナーさんから鍵を入手のうえ、入居します。尚、入居(引越作業)の際、使用引越業者が、エレベーターやその他の施設に損害を与えた場合、テナントさんが一義的責任を負うことになりますので、信頼できる業者を使いましょう。又、引っ越し作業に際しては、極力夜間、土曜日の午後、日曜・祭日は避け(他人の迷惑・管理規定で禁止している場合も多い)、通常、マネージメントオフィスに事前に通告し、保証金(1000ドル程度を小切手で)を支払う義務が在ります。入居時には、SPサービスに電気(230v/50cicle)・水道・ガス・電話の接続手続きが必要です。ERAの場合、これら手続きを事前に代行致します。尚、とくに電力・水道・ガスは、開通まで(申込み日を含めて)4営業日かかり、又、開通時にはテナントさんの立ち会いが必要となることもありますので、あらためてご確認下さい。

火災保険・第3者賠償責任保険
一般的に、建物の火災保険はオーナーさんが掛けています。しかし、テナントさんに落ち度がある場合、テナントさんに損害賠償責任が発生します。当地では、暖房具を使わず、且つ、木造ではないため、火災は比較的少ないですが、その他の偶発的損害賠償責任をもカバーするため、第3者賠償責任保険を購入を、されることもご検討下さい。シンガポールでは、House Holder Policyと呼ばれていますが、日本では付保は”常識”というより、むしろ賃貸契約上の借主の義務となっている場合が多いです。

賃貸に必要なお支払いは以下のようなものがあります。

家賃(レント)
通常は管理費/修繕積立金、家具のリース料を含んだものが家賃とされています。
1か月分の家賃の先払いが原則です。

敷金(デポジット)
家賃の2ヶ月分(5000ドル以上の物件の場合は、敷金3ヶ月の場合があります)
※1年契約の場合1ヶ月分になります。

手付金(仮契約時に支払います。この支払いは契約時に敷金:デポジットとなります。)
1か月分で仮契約時に支払います。

エージェントフィー
ご契約ごとで異なります

印紙代
100~400ドル程度(家賃によって異なります)

テレビライセンスフィー
110ドル程度

※2年契約の場合 3ヶ月分家賃+エージェントフィー+印紙代+テレビライセンス
 1年契約の場合 2ヶ月分家賃+エージェントフィー+印紙代+テレビライセンス

上記が本契約までにかかります。

以下は、お引越し後に状況によっては必要になるお支払いです。

修繕費用(マイナーリペアー)
150ドル程度までは有料(契約書に明記されています)
契約によりますが、150ドル程度以上の修理は、テナントさんの明らかな過失によるものを除き、オーナーさんが負担します。
※マイナーリペアーはテナントさんご負担です。ただし、入居後2~4週間程度まではオーナーさんが貸主の責任としてすべての費用を負担してくれます。

エアコン修理費用
契約にエアコン修理項目が入っていれば、オーナー負担。いなければ、テナント負担。
例えば、エアコンの定期点検業務(フィルターの交換、清掃、その他の部品の清掃等)をテナントの義務として規定する契約の場合、その義務を怠った結果として発生する故障についてはオーナーは修繕費の負担を拒否することがあります。エアコンの定期点検業務がテナントかオーナーのどちらの責任で行なわれるべきものであるのかを必ずチェックしましょう。定期点検の目安としては毎日何時間も使用するような場合は月1回、それ以外の場合は2、3ケ月に1回の割合で実施することが望ましいです。
※我々もエアコン業者の紹介をしておりますのでお気軽にお聞き下さい。

その他の必要費用
電球、蛍光灯、呼び鈴の電池など住居に付帯する消耗品の交換業務は一般的にはテナントの負担でされなくてはなりません。それ以外の備品について、テナントに過失が無い場合はすべてオーナーの責任と負担で修理することが一般的に決められています。そのため故障は必ずオーナーに連絡し(できれば文書で)修理を依頼する必要があります。もし借主が家主の同意を得ずに勝手に修理した場合は、家主が知っている業者を使わなかったとして、その費用負担を拒否することがありますのでご注意下さい。

※水道、電気、ガス、電話、テレビ受信料・ケーブルテレビ視聴料等の申込料及び毎月の使用料は一般的ににはすべてテナントの負担となりますのでご確認下さい。

※我々ERA日本人スタッフがサービスの一環として各手続きをお手伝いしておりますので、お気軽にお聞き下さい。  

ご退去の場合

退居時、原状復帰が義務付けられている場合、自然損耗(Wear and tear)が免責になっているかを確かめましょう。契約上、退居時に全てを入居時の状態(新品であれば新品の状態に)戻さなければならないことになりかねません。また、入居時に既にあったしみや傷で退去時に修理費用を要求されないように、入居時に写真を撮っておくのも良いでしょう。壁への釘打ちは退居時に補修費用を要求される場合がありますのであまりなさらない方が良いでしょう。
引越作業後に、オーナーさんとテナントさんが双方立ち会いで現場検査(インスペクション)が行われます。その際、家具・備品リストに基き、その有無・状態の確認が行われます。基本的に自然損耗は免責になっていますが、人為的な損害の場合は、修理費を請求されます。修理費差し引きの後、敷金(デポジット)の残高の返金になります。
また、水道・電力・電話・新聞の停止と料金精算もお忘れないようにお願いします。
退去時に揉め事が起こらないように、ERAシンガポール日本人コンサルタントは、お客様からのご要望があれば、立ち会っております。

更新の場合

更新は、1年契約が一般的です。
契約上の通告期間に基き、契約が終わる2ヶ月以上前に、更新希望の申し入れをします。
更新の家賃については、更新時に再交渉としている場合が大半です。
一般的には更新の場合は、家具買い替え等を要求しなければそのままの料金でOKですがそのときの相場により大きく左右されます。スムーズな更新のためにわれわれに一言お声をおかけ下さい。精一杯サポート&交渉させて頂きます。

お引越し後に気が付いた不具合の対応
契約にもよりますが、2週間は保障期間となっていますので、オーナー負担で修理が可能です。必ずわれわれまでご報告下さい。すぐにオーナーへ連絡をして修理をするように伝えます。とくに水周りとエアコンはご注意下さい。

ご入居後に気が付いたしみや傷
写真を取っておいて記録しておくことをオススメします。敷金(デポジット)から差し引かれないようにします。

オーナー宛郵便物が届いた場合
テナントの気持ちとして、保管しておいてオーナーに渡してあげるか、「Moved」と書いて転送してあげてください。

駐車場を利用したい
マネージメントオフィスにて申し込みます。応募用紙と車検証と契約書を提出します。パスポートのコピーやEPなどのコピーを求められることもあります。我々は同行して申込みを一緒にさせて頂きますのでご安心下さい。申込みから3日以内くらいで発行されます。車に張っておいて下さい。カード料金として1枚30ドル程度かかります。

ジムなどの施設を利用したい
マネージメントオフィスにて申し込み、ファシリティーカードを発行してもらいます。ご家族がいらっしゃる方は、その方の分のパスポートコピーなどを求められることがあります。カード料金として1枚20ドル程度かかります。

お支払いの延滞
家賃の支払いが遅れてしまうと、オーナーは警告状を発送してきます(催告)。その後も、再度支払いが遅れますと、貸主は契約を解除することが、契約上認められています。テナントに悪意がなくても、家賃支払い遅れはオーナーの資金計画等に影響を与える為、テナントは延滞が無いようにご注意下さい。

引越しの際のご注意
引越作業の際、使用引越業者が、エレベーターやその他の施設に損害を与えた場合、テナントが一義的責任を負うことになりますので、信頼できる業者を使いましょう。又、引っ越し作業に際しては、極力夜間、日曜・祭日は避け(他人の迷惑・規定で禁止している場合も多い)、通常、管理人に事前に通告し、保証金を支払う義務が在ります。

各種手続き方法が分からない
入居時には、電気(230v/50cicle)・水道・ガス・電話の接続手続きが前もって必要ですが、われわれはこれら手続きを事前に代行させて頂きます。電力・水道・ガスは、開通まで約1週間かかります。さらに開通時にはテナントの立ち会いが必要となりますのでお気をつけ下さい。

火災保険・賠償責任保険への加入
一般的に、建物の火災保険はオーナーが掛けています。しかし、借主に落ち度がある場合、借主に損害賠償責任が発生します。当地では、暖房具を使わず、且つ、木造ではないため、火災は比較的少ないですが、その他の偶発的損害賠償責任をもカバーするため、賠償責任保険を購入を、おススメ致します。

突然の水漏れの時
浴室の天井裏のウォーターヒーターからの水が漏れる場合があります。この場合はすぐに水漏れを放置したままにすると、床や壁の損傷がひどくなりますので、すぐに日中であればわれわれERA日本人スタッフへまた夜中であればセキュリティーガードに連絡することが必要です。そうしないと、すぐ連絡がなかったから損傷がひどくなったとしてテナントさんがその責任を取る必要がある場合もあります。まずは、水の大元栓を占めてからご連絡下さい。